国务院资政国世平:房地产市场逃生路线图和时刻表(转载)

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房市逃生路线图和时刻表

    主要制表人:国世平

    国世平介绍:现任深圳大学国际金融研究所所长,国家级有突出贡献专家、香港官方最高学术机构———香港学术评审局专家委员,国家教育部文科专家组专家评审委员。

    制表时间:2008年9月15日

    逃生时刻表

    逃离:2008年10月末路狂奔。

    考察:2009年12月关注心水楼盘

    回场:2010年春节之前或者春节。

    深圳房价下跌趋势图

    南山----福田------罗湖西----盐田----关外

  逃生锦囊

    1、买房最好时机

    2010年春节前后。

    2、各区价格老底

    福田价格在一万一,罗湖大概在一万,南山九千。宝安四千到六千,龙岗应该是四千到五千。盐田在七八千。

    3、水分最大的区

    罗湖!其次是福田,南山跌得比较多了。

    4、哪个区最有可能爆发价格“革命”

    南山。

    逃生指示牌

    银行----疏远房地产

    第一,从现在就不要对房地产抱以奢望,见好就收,未雨绸缪。第二,要采取弹性的政策。如果人家愿意提前一次性付清的,全部让他付清。首付按揭十年的,实在压力太大,改成按揭二十年、三十年,不要轻易收房。

    政府-----严防财政危机

    减少财政预算,过冬。

    开发商---现金为王

    任何地价再便宜都不去买,再便宜的楼盘都不去收购,任何投资都不要去,要有足够的准备来过冬。

    炒家----壮士断臂

    建议保存实力,砍掉一个手,跑掉。当然不要全卖,比如三套或者两套,卖一套房子,有效地支付按揭。

    普通消费者----卖房租房

    把关内房子卖给别人,去租房子住!卖的钱够2010年买2套。

    没买房的----打死不买

    租房。

  深圳楼市:绕树三匝,何枝可依?

    对话人:陈宏---国世平 记录整理:祁艳 摄影:郑燕成

    2010年春节前后是最佳购房时间

    陈 宏:深圳房价什么时候才见底?

    国世平:我有一个基本判断:对于房地产,今年不过是秋天,明年也仅仅是初冬,一直要煎熬到后年才步入隆冬。2010年,深圳房价的底裤才会被揭掉,一直密不示人的底才裸露。2010年春节之前或者春节以后开始购房,应该说是最佳的购房时间。

  陈 宏:底价是多少?

    国世平:特区外,四千到六千;特区内,八千到一万或者一万一。

    陈 宏:见底之后,会不会因为大家久旱逢甘露,一窝蜂地哄抢,还没反应过来一下子又猛涨起来?

    国世平:房地产怎么会和股票一样?房地产的马达要有巨大的资金才能发动,所以房价上升是一个慢慢地攀升过程。

    陈 宏:再降就没短裤了,一些地产商不断地嚷嚷。而大部分的消费者则感到房价仍然是“危楼高百尺,手可摘星辰”。现在,还是不是暴利?

    国世平:2005年之前拿到地的,获利大概有100%。2005年之后的,大概40%到50%。市场上目前卖的,几乎都是2005年之前拿到地的!

    陈 宏:如果在一个正常的市场状况下,深圳房地产企业的盈利空间应该是多大?

    国世平:40%左右。获利太低的话,就没人去做房地产了。

    陈 宏:那深圳房价多少是比较合适的呢?

    国世平:一般地说,房价应该是一个中等收入水平的家庭十年可以买100平米的房子,这个价格是比较合理的。

  陈 宏:那中等的收入大概是多少?

    国世平:在深圳一个中等的家庭年收入大概是在20-25万左右,或者18万到25万之间。

    关内房价明年或后年大幅下调

    陈 宏:现在有人很担心,深圳的房市会崩盘。

    国世平:哈哈,还远远没到崩盘的地步。所谓崩盘,就是严重地偏离它的价值,就是基本定价的基础已经没有了,我们叫崩盘。像目前的股市就是崩盘,根本没有一种参照价值,参照标准,地产还没有到这个地步。地产崩盘,只有在消费者根本没有信心,基本没有定价的原则的情况下才叫做崩盘。如果还有一种成本的概念的话,就还不是崩盘。

    陈 宏:房地产企业、消费者、政府已进入了漫长的博弈时期,博弈方各自握有什么筹码?有没有谁手里攥着神功宝剑,可一招致敌?

    国世平:至少在今后3年里,地产商拥有的筹码是非常少的。目前,在关外,市场供给太大,需求较少,降了40%,还是几乎没有人买。在关内,地产商和消费者正在拉锯。因为特区内开盘数量不太大,供应的房子的数量不太多。地产商才敢说,我要有利润(其实是暴利)才降价,否则不降价。

  陈 宏:你预感接下来会不会有“地震”?像全国要解放,必然先打完三大战役一样。

    国世平:关内房价明年或后年会出现大幅下调!僵局的打破,是因为发生了两个最大的变化。第一,明后年深圳一定会因为交通大改善形成一小时生活圈。同样一百平米的房子,在关内可能要一万多一平米,在关外仅四千块钱。我肯定会把关内的房子卖掉,去买关外的房子,在45分钟生活圈里,哪儿的生活质量也差不了多少。因此,关内房子供应数量会暴涨。当年,香港新界的房价远远低于港岛,港岛人就把房子卖掉,蜂拥到新界居住。

    第二,关内是炒楼的重灾区,炒客们宁死不卖。不少人以透支信用卡的方式来支付银行按揭,希望房价可以快速反弹能保一条命。这类人一定会把房交出来。开发商、中介手里的房子,也会抛出来,他顶多再撑一年。

    陈 宏:任志强说,要我死,银行先死。出让土地金是地方政府的一块重要的财源。政府会不会救市?

    国世平:地产倒闭,银行先倒闭,我觉得这不存在。银行可能会有坏账和呆帐的上升,但是不会从根本上危及银行体系。政府不能够救市,也救不到市。

    陈 宏:国外在出现房价、股价大跌时,一定会有人跳楼的。中国目前还没有人跳楼。有人说,这表明都还没跌得很严重,并不需要政府救市。

    国世平:政府的最大职责就是在市场调节根本没有效率时出手救市。但是我们的房地产远远没有到这一步。

    陈 宏:西安就开始救市,你买房,他补贴。

  国世平:政府可以把房地产打下去,但是绝对拉不起来。房地产是一个超级航空母舰,你要启动他,拉动他,要非常多的资金。而且一个最大的问题是,房地产最重要的是信心指数。我们吃饭,便宜和贵我都要吃。但你用一辈子的积蓄买一套房子的时候,你会非常谨慎,一旦确定房地产处于一个下降通道的时候,马上就不买。

    深圳某些地产分析人士,故意犯了一个最重要的错误:深圳有效需求很旺,比如很多人结婚要买房子啊,你总不能跟老婆结婚时说“我们家困难,买不起房子,结婚就买个帐篷得了”。

    需求分两种,一种是生理需求。但是还有一种需求是支付需求。没有支付力的需要,跟你没关系。现在房价这种高位,已经远远高出一个中等收入家庭十年以上的收入,甚至是20年、30年,这时候大家难道还会买房子,错!都租房子住了。

  南山将打响关内大跌第一枪

    陈 宏:深圳房价跌到什么水平才比较合理?

    国世平:福田价格在一万一,罗湖大概在一万,南山九千。宝安四千到六千,龙岗应该是四千到五千。盐田在七八千。

    陈 宏:现在水分最大的是哪个区?

    国世平:罗湖!还有福田,南山跌得比较多了。罗湖和福田基本上还没有跌。特区内的房价是以福田和罗湖作为指标性的价格,指标性的价格还没跌,所以老百姓感觉还没有跌。

    陈 宏:有这么大的水分可以调整,哪个区最有可能爆发革命,打响第一枪?

    国世平:南山。

    陈 宏:原因?

    国世平:南山离市区稍微远一点,而且涨得最快最猛。2003年我要买房子的时候,罗湖最高,福田中间,南山的最低,所以我当时建议要买南山的房子,而不要买福田、罗湖的。南山涨得最高,价格就最脆弱。南山跌下来就是福田,如果福田和南山有明显差距,大家就把福田的房子卖掉,这样福田的房子必须降价,福田一降,罗湖迫不得已跟进。

    陈 宏:路线图很清晰,南山打第一枪,然后是挤压到福田,然后压力又传导到罗湖。

    国世平:罗湖是罗湖西一点,不是罗湖东,罗湖东的价格相对水份没这么大。

    陈 宏:最后压力传到关外去?

    国世平:现在关外开盘价格也是六千到七千,我觉得关外的价格再跌的空间当然还是有,但是不会很大了。我们讲是四千,不好的地段可能会跌到三千五。

    陈 宏:假如现在投资买房,有没有好的选择?

    国世平:现在不是买房的时候,现在是租房的时候。

  陈 宏:市场上没有黑马?

    国世平:没有

    陈 宏:包括现在调的最低的都没有投资价值?

    国世平:没有。

    如何逃生

    陈 宏:现在很多人被套住了,怎么解套?炒家怎么解,银行怎么解,普通消费者怎么解,地产商怎么解?

    国世平:炒楼的风险特别高。有人刷信用卡,因为他寄希望于房价马上回升。其实房价一旦进入下调通道,要短期内回升是不可能的。所以我一直鼓励他们要壮士断臂,比如说你上面是熊熊烈火了,还不把这个手砍掉?建议保存实力,砍掉一个手,跑掉。

    陈 宏:比如炒了五套房,怎么操作?你是要一次性卖掉还是……

    国世平:不要全部卖掉。应该有足够的信心,比如三套或者两套,卖一套房子,有效地支付按揭。

    陈 宏:你既不主张打死也不卖房子,也不主张一次性全部卖掉,而是先卖两套房子,把危机度过?

    国世平:对,动物冬眠前不吃得很肥的话就会饿死。这种情况下壮士断臂,非常重要。

  陈 宏:对普通消费者呢?

    国世平:如果在关内,有可能卖掉还是要卖掉。

  陈 宏:我有一个朋友刚刚在福田区买了一套房,150平米,大概300万,按揭八成,首付了60万,这种情况应该怎么解套?

    国世平:福田区会跌到一万一,如果说这个盘300万跌到220万,要的话就不划算了,这个房子肯定要抛出去。但是我不主张违反信用原则,根本不理他了,断供。应该采取一个比较合理的方式。。

    陈 宏:什么方式?

    国世平:把这个房子卖给别人,去租房子住!要,意味着要跌150万下来,现在首付60万,可能还有另外一些按揭,不要才损失七八十万。关内的房子,如果去年买的有两套的话,现在卖一套到2010年还可以买一套半回来。卖掉,肯定赚得更多,而且面临的压力没这么大。

    陈 宏:前两年房价高涨时,有些按揭八成的,其实首付才一成,甚至是“零首付”。 银行怎么解套?

    国世平:香港银行和深圳一样,也是八成按揭。为什么在亚洲金融危机中房子跌得那么厉害,银行却没有一家倒闭?因为香港银行不死板,比如说你是十年还清的,我现在给你改成二十年还清;原来你月付六千,现在付两千,保证你不断供。台湾的按揭占40%到50%,他是采取一刀切的办法,你断供,我就要把房收回。结果,很多台湾居民说,房子我不要了,你拿走吧。银行差点出现大批倒闭。

    第一,银行从现在就不要对房地产抱以奢望,见好就收,未雨绸缪。第二,要采取弹性的政策。如果人家愿意一次性付利息的,全部让他付清。首付按揭十年的,实在压力太大,改成按揭二十年、三十年,不要轻易收房。

    陈 宏:政府怎么解套?尤其是地方政府?

    国世平:我们在做财政预算的时候,没有想到房价会跌,也没有想到土地价格会跌,财政收入就要打折扣。政府也要过冬,这样的话,政府才不会出现财政危机。在国外,政府倒闭也有可能的,像美国的政府曾经倒闭过。克林顿时代,政府没有钱了,就搞一两个部门,一个是外交部,一个是国防部,别的全部搬家了。

    陈 宏:你有没有勇气,把深圳投资价值最危险的十个盘数出来?

  国世平:这个我不会去说。

    陈 宏:你对开发商过冬有什么建议?

    国世平:现金为王,任何地价再便宜都不去买,再便宜的楼盘都不去收购,任何投资都不要去,要有足够的准备来过冬。这是第一。 第二,现在应该从城市到农村去。从整个中国来看,一线城市,北京上海广州深圳,房价会大幅度的下调。二线城市可能会微微下调。三线城市,比如县级市房价还会上升一点。那你为什么还要死守着深圳?

    陈 宏:为什么明年房地产会出现大幅度的下调?

    国世平:地产商都能够挺一年左右。房子的下调从去年11月份开始的,要一年,现在才到9月份,还没有到一年,一年以后,开始出现裂缝,到了一年多,就会出现大窟窿。

    陈 宏:这个裂缝什么时候出现?

    国世平:今年的十一月份。明年就越来越大,最后会管涌。

    陈 宏:管涌应该是在2010年?

    国世平:2009年。

    陈 宏:普通消费者也有一些自救措施,比如合作建房、不买房运动、万人团购,这样的自救有没有效?

    国世平:没有效果。第一风险很大。第二不应该用群众性的运动对抗市场,这不利于市场的调节。

标签: 逃生图家庭

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